Las operaciones de estos fideicomisos tienden a desarrollarse en tres fases: preliminar o de preventas; de construcción o desarrollo; y de desmonte o liquidación.
Luego de la firma del contrato y de la inscripción del fideicomiso en el Registro Nacional de Contribuyentes, se abren las cuentas recaudadoras del fideicomiso para que los interesados en comprar unidades de vivienda depositen los recursos de la cuota inicial o los avances convenidos, quedando así vinculados formalmente. Se diligencia el formulario de vinculación y se entregan los documentos necesarios a los adquirientes hasta completar el número mínimo fijado para cada fase del proyecto.
Agotado ese paso inicial, se depositan en la ventanilla única del Ministerio de Obras Públicas y Comunicaciones (MOPC) los documentos exigidos para la expedición de los permisos y licencias necesarios.
Después, se gestiona la exención impositiva para transferir el solar al fideicomiso y se obtiene el cierre financiero que contribuirá a apalancar los costos de construcción, ya sea con recursos propios de los fideicomitentes, con recursos derivados de las preventas, con recursos derivados de un crédito interino o, como sucede frecuentemente, a través de una combinación de las tres fuentes. Cumplidas las condiciones señaladas, el proyecto está listo para comenzar.
Como su nombre lo indica, esta etapa marca el inicio formal del proceso de construcción. Se realizan los pagos a los suplidores y contratistas del fideicomiso, mientras se tramita ante las entidades competentes la organización bajo el régimen de condominios. También se pueden precalificar los compradores que deseen optar por el Bono de Primera Vivienda. Por otro lado, se continúan recaudando los abonos iniciales de los compradores.
Cuando se acerque la terminación del proyecto o de la etapa correspondiente, las entidades financieras analizan de manera formal las solicitudes de crédito a largo plazo de los adquirientes, quienes idealmente debieron precalificarse al concertar su vinculación al fideicomiso.
Aunque esta fase se puede iniciar antes del cumplimiento de las condiciones i) y iv) señaladas en la Fase Preliminar, esto será posible únicamente si dicha inversión se hace con recursos propios del fideicomitente, sea en gastos u obras preliminares.
Una vez terminada la construcción, la fiduciaria, el fideicomitente, el comprador y la entidad financiera (si aplica) firmarán los contratos de compraventa e hipoteca. El constructor deberá proceder a la entrega real y material de la vivienda.
La entidad que haya otorgado créditos a largo plazo deberá desembolsar los fondos únicamente en la cuenta del fideicomiso, y la fiduciaria los destinará al pago del crédito interino hasta tanto se hayan pagado los pasivos y se puedan deducir beneficios, los cuales se transferirán a los beneficiarios previo a la liquidación del fideicomiso.
